Donosi in napovedi

Dubajski nepremičninski trg se uvršča med najdonosnejše na mednarodni ravni. Zlasti rezultati, zabeleženi od leta 2016 do danes, so v močni in nenehni rasti zaradi kombinacij različnih dejavnikov.

Glavni dejavniki so trije:

  • Turismo;
  • Posel;
  • Mednarodni dogodki;

Povezava teh treh dejavnikov povzroča vzpon trga, ki pa ga je še dodatno pospešildubajski nepremičninski cikel: Dandanes smo na koncu recesijske faze, za katero so značilne še vedno nizke cene, v kratkem pa bomo vstopili v fazo širjenja, v kateri se bodo cene postopoma, a znatno zvišale.

Za vlagatelja to pomeni, da v tem zgodovinskem trenutku obstajajo praktično neponovljive priložnosti naložbe. Poglobili se bomo v podrobnosti sedanjih dinamik dubajskega nepremičninskega trga, da bi bolje razumeli kakšni so donosi, ki jih danes ustvarjajo naložbe v nepremičnine in predvsem kakšne so napovedi glede rasti trga v kratkem času.

Nepremičnine v Dubaju: trenutna situacija

Koristno je začeti z vpogledom v današnji dubajski nepremičninski trg. Poročila Dubai Land Department-a (DLD) nam povedo, da je bilo skupno število nepremičninskih transakcij v letu 2017 69.000, v skupni vrednosti 285 milijard AED, s tem pa je postala opazna tudi odločilna rast za 14%, v primerjavi z letom 2016. Podatek, ki je za nas pomemben je ta, da je od skupnega števila vlagateljev, približno 23.000 tujcev investiralo v približno 30.000 operacij s skupno vrednostjo približno 56 milijard AED. To stanje za investitorja prinaša dva pomembna vidika – prvi je razmerje med splošnim kapitalom in zelo visokim številom vlagateljev, drugi pa je zanesljivost in donosnost trga, ki je odvisna od volje vlagateljev v naložbo tako velikega obsega.
Poleg tega poročila kažejo, da so območja mesta, ki so doživela največ naložb Burj Khalifa z 2008 transakcij in 7 milijardami in 368 milijoni AED, Business Bay z 3.753 transakcij in 7,115 milijard vloženih AED in Dubai Marina z 3.300 transakcij in približno vloženih 3 milijarde AED.

Takšni rezultati ne bi bili mogoči brez trdne zaveze vlade, da doseže in redno vzdržuje najvišje standarde odličnosti v državi in varnost pri zaščiti tujega kapitala. Dubajski nepremičninski trg ima bazo vlagateljev, ki izhajajo iz več kot 200 različnih držav.

Nepremičninski donosi v Dubaju

Po pregledu značilnosti naložb v dubajskem nepremičninskem sektorju, lahko naredimo naslednji korak oziroma analiziramo, kakšni so donosi nepremičninskih enot na različnih področjih emirata. Donosnost naložb je stabilna in zanesljiva za večino vrst nepremičnin – osredotočili se bomo na donosnost stanovanj. Ta izbira je posledica dejstva, da imajo vile v Dubaju na splošno zelo visoke nakupne stroške in manj dinamičen najemni trg. Apartmaji imajo po drugi strani dosegljive cene ter nenehno naraščajoči najemni trg. To je posledica dejstva, da gospodarska rast vodi k močni rasti prebivalstva in pritoku delavcev in strokovnjakov iz celega sveta. Zato je povpraševanje po nepremičninah visoko, predvsem za “poslovne rešitve”, kot na primer studio, enosobna in dvosobna stanovanja. (Primer je narejen za letno najemnino)

Območje Studio Enosobna Dvosobna
Dubai Marina 65.000 aed 95.000 aed 140.000 aed
International City 31.000 aed 42.000 aed 65.000 aed
Silicon Oasis 43.000 aed 58.000 aed 82.000 aed
Mirdif 55.000 aed 66.500 aed 84.000 aed
Bur Dubai 53.000 aed 75.000 aed 102.000 aed
Deira 38.000 aed 65.000 aed 90.000 aed
Al Nahda 40.000 aed 50.000 aed 67.000 aed
JLT 60.000 aed 82.000 aed 115.000 aed
Downtown Dubai 75.000 aed 110.000 aed  160.000 aed
JVC 45.000 aed 65.000 aed 95.000 aed

 

 

 

 

 

 

 

 

Leta 2017 je bila Dubai Marina soseska z največ povpraševanja za najem, sledi ji International City. Laik bi lahko spregledal pomembno podrobnost. V prejšnjem poglavju smo poročali, da je Business Bay eno od področij v mestu, ki je pritegnilo največ naložb. Vendar pa ni prisoten na seznamu 10-ih najbolj zahtevanih področij za najem. Zakaj? Odgovor je preprost in s sabo prinaša nekatere od najpomembnejših naložbenih priložnosti v dubajskem Real Estate. Business Bay je povsem novo območje in delno še vedno v izgradnji. Čeprav ni niti blizu vrha, je to področje že postalo ikona zaradi svojega razkošja, poslovanja in glamurja. Pameten investitor bi moral paziti na dejstvo, da je še vedno v izgradnji, saj se zaradi tega danes veliko nepremičnin prodaja off-plan (projekt). To ne pomeni le nižjih cen, pač pa tudi velike prednosti pri plačilu. Donos je zagotovljen, saj trenutno povpraševanje močno presega ponudbo.

Donosi iz mednarodnih najemov v primerjavi

Bruto donos nepremičninskih naložb v majhna in srednja stanovanja znaša med 5,7% in 7,21%. V primerjavi s tem podatkom so donosi za iste nepremičnine v Hong Kongu znašali 2,82%, v Indiji 2,22%, v Singapurju pa 2,83%. Iz tega razloga so investitorji iz Indije, Pakistana in Združenega kraljestva začeli letno vlagati v dubajske nepremičnine okoli 20 milijard AED.

V Dubaju je najemnina za tako vrsto stanovanj v povprečju 22 dolarjev na kvadratni meter, medtem ko večja stanovanja stanejo okoli 21 dolarjev na kvadratni meter. Če pogledamo situacijo z vidika lastnika, prinaša 75 kvadratnih metrov veliko stanovanje približno 6239 AED, kar znaša približno 1500 evrov mesečne najemnine.

Stanovanje od 75 kvadratnih metrov prinaša povprečni dohodek 6,239 AED (približno 1.500 evrov) na mesec, medtem ko lahko nepremičninski od 120 kvadratnih metrov in 160 kvadratnih metrov prinašajo najemni dohodek med 2.550 in 3.500 EUR na mesec. Velik apartma (225 kvadratnih metrov) lahko prinese do 4.500 € na mesec.

Uspešnost Q1 2018 in sekundarnega trga

Poročilo dubajskega Land departmenta (DLD) oddelka vsebuje informacijo, da so cene stanovanjskih nepremičnin v primerjavi s prvim četrtletjem leta 2017 rahlo upadle in sicer za 3,5%, medtem ko so donosi najemnin ostali skoraj enaki.

Kako SMART investitor razlaga te podatke?

Tiste, ki imajo malo izkušenj na tem področju, bi jih to lahko odbilo od vlaganja v nepremičnine v Dubaju, ker si napačno razlagajo, da je ogrožen njegov kapital. Z druge strani SMART investitor razume, da to znižanje splošnih cen (pomembno je vedeti, da gre za povprečje med območji, zato se v nekaterih cene višajo in v drugih ne) predstavlja odlično priložnost za naložbe. Cene padajo, ker je bilo v zadnjem letu na tisoče gradbišč odprtih za gradnjo novih stavb, kar pomeni, da je na trg prišel val off-plan ponudb, ki so znižale prodajne cene pod tržno povprečje. To je odlična priložnost, saj se bodo kmalu, ko bodo nove stavbe večinoma končane z vidika Expo 2020, cene znatno zvišale.

Za nas je najbolj zanimiva posledica, da se je v tej dinamiki rodil cvetoč sekundarni trg off-plan nepremičnin predvsem zaradi odloženih plačilnih načrtov. V resnici zanimanje za nakup s časom narašča: bližje kot je konec gradnje nepremičnine, bolj privlačna je za vlagatelje. Kdor je daljnoviden in prvi kupi off-plan, ne dobi samo nizke cene in olajšave pri plačilih, temveč tudi pomembno priložnost za hitro preprodajo iste nepremičnine po višji ceni, še preden bi končali plačevanje – donos se tako podvoji, ker je razmerje med donosom naložbe in vloženim kapitalom zelo visoko.

Urbana rast Q2: začasna inverzija tendence

V prvih četrtletjih leta 2018 je prišlo do spremembe odnosa vlagateljev. Če so v letu 2017 off-plan transakcije pokrivale 60% -70% prodaje, so se leta 2018 stvari spremenile s skoraj prevladujočim donosom prodaje končno zgrajenih nepremičnin. Pomembno je, da analiziramo ta podatek, saj izpostavlja ključne elemente za SMART investitorja. “Sprememba smeri” je bila v resnici že vnaprej predvidena. Leta 2017 so spodbude za off-plan naložbe dosegle vrhunec in predlagale zelo dolgoročne in zanimive plačilne načrte. Seveda se je večina vlagateljev obrnila v to smer. Vendar pa je bil odraz stranskega učinka tudi fiziološki: da bi odmaknili pozornost od privlačnosti off-plan nepremičnin, so cene dokončanih in usposobljenih nepremičnin znatno upadle. To je sprožilo preobrat v prvem četrtletju leta 2018.

Dejansko se v tej fazi trg bolj odziva na ceno kot na plačilne pogoje: investitorji raje vlagajo, kjer je nižja cena in ne kjer so boljši plačilni pogoji (ročnost odplačevanja, ki ga v redni ponudbi ponuja že izvajalec-gradbinec). Ta pojav se je zgodil, ker se je razlika v cenah precej povečala, tako da je zelo praktično vlagati v dokončane nepremičnine. Ne smemo pozabiti vidika SMART investitorja, da bo luksuzni segment, zaradi te “vojne” med off-plan prodajo in prodajo dokončanih nepremičnin, ostal pod pritiskom. Posledica tega je, da se bodo na trgu pojavile zelo verjetno neponovljive ponudbe.

V tem smislu so območja, ki jih je treba spremljati, zagotovo tista, ki omejujejo skupnost, kot sta Down Town in Dubai Marina. V tej tipologiji sosesk, kjer so prostori za nove nepremičnine praktično nemogoči, se je sekundarni trg aktiviral, saj je možno po cenah, ki so veliko nižje od tržnega povprečja dobiti praktično nove stavbe. Pomembno je vedeti, da je stanovanjski bum v Dubaju eksplodiral pred kratkim, zato je velika večina nepremičnin stara le nekaj let. V najbolj centralnih območjih, je cenovna razlika med off-plan nepremičninami in dokončano nepremičnino najbolj vidna.

Toda ne smemo napačno misliti, da je to dokončno stanje, ki se bo sčasoma ohranilo. Bolje bi bilo razumeti ta zgodovinski trenutek, izkoristiti priložnosti, vendar upoštevati, da lahko širjenje mesta kadarkoli ustvari trende, ki spremenijo tržno ravnotežje.

Dubai Real Estate 2018: več kot 9.500 novih vlagateljev

Pri Dubai Land Department (DLD) so izjavili, da je med 1. januarjem 2018 in 31. avgustom 2018 nepremičninski sektor ustvaril naložbe vredne 19 milijard AED, od več kot 9.500 novih vlagateljev. To je naravna posledica dejstva, da je dubajski nepremičninski trg dobil dober ugled. Stanje emiratskega nepremičninskega trga potrjuje ekstremno likvidnost. Ta likvidnost se stalno obnavlja s premikom kapitala, s strani vlagateljev v tisto, kar se postopoma potrjuje kot najbolj privlačen nepremičninski trg na mednarodni ravni.

Pomembno je ne podceniti prihoda novih investitorjev. Dejstvo je, da se SMART investitor zaveda, da “novo” povpraševanje lahko dodatno poenostavi preprodajo off-plan nepremičnin, ki ima to prednost ugodnih plačilnih načrtov. Vendar pa obstaja še en vidik, morda še pomembnejši: če prihajajo novi vlagatelji, to pomeni, da nepremičninski cikel vsekakor izhaja iz recesijske faze. Torej lahko vlaganje v nepremičnino v tem trenutku zagotovi visok donos v kratkem času. Več napovedi soglaša s tem, da je cvetoč trg posledica velikih mednarodnih dogodkov in vedno bolj inovativne vladne politike, ki je odprta za tuje podjetnike in vlagatelje. Z druge strani bo cvetoč trg privedel do nenadne konice cen, ki bi lahko nepovratno dvignila tržne standarde.

Napoved za prihodnost

Šli smo skozi različne vidike trenutne situacije Dubai Real Estate-a. Zdaj pa nadaljujemo z glavno temo: »Kako se bo dubajski nepremičninski trg razvijal v prihodnjih letih«. Če se vrnemo na glavne dejavnike, ki vplivajo na emiratski nepremičninski trg, ki smo jih navedli v prvem poglavju (turizem, posel in mednarodni dogodki) vidimo, da število turistov močno narašča, gospodarstvo vsako leto odpira svoja vrata tisočim novim tujim podjetjem. Med letoma 2020 in 2023 bodo trije mednarodni dogodki v regiji, in sicer Expo, 50. obletnica ZAE in svetovno nogometno prvenstvo v Katarju.

JLL in Knight Frank, pomembni in ugledni svetovalni agenciji na mednarodni ravni napovedujejo, da bodo letos cene nepremičnin še vedno nizke, zvišale se bodo s približevanjem Expo 2020. Moody’s Investor Service je izjavil, da bodo vladine naložbe v infrastrukture in nadaljnje spodbude tujih naložb, solidno podprle celotni sektor nepremičnin v naslednjih 5 letih.

Vse napovedi soglašajo pri tem, da se bo kapital do leta 2025 zvišal za več kot 40%. Mi iz investirativdubaj.com smo bolj previdni, saj vemo, da obstajajo različni dogodki, ki lahko vplivajo na to napoved, vendar jih danes ne moremo predpostaviti. Zaradi tega menimo, da je bolj verjetno in zanesljivo reči, da se bo vrednost nepremičnin v Dubaju v naslednjem petletnem obdobju, povečala za približno 30%. To je izjemna številka, ki ni primerljiva na mednarodni ravni, še posebej, če upoštevamo, stabilnost emiratskega sektorja.