Nepremičninske off-plan investicije v Dubaju

Ideja o nakupu off-plan nepremičnine oziroma premoženja, ki še ni zgrajeno ali je v gradnji, je postala manj razširjena, ko so mnogi vlagatelji izgubili večino svojega denarja v eksplozivnem mehurčku, ki je prizadel Dubaj v letih 2008 in 2009. Veliko kreditnih institucij in kupcev je ugotovilo, da so stavbe, ki so jih kupili še med gradnjo, imele nižjo vrednost po izgradnji kot je bil njihov začetni vložek. Resnična težava ni,  da so dokončane lastnosti manj vredne po izgradnji, kot je bilo plačano med gradnjo. V resnici je veliko gradbenih projektov postopoma prekinjeno in opuščeno, zato so investitorji izgubili vse, kar so investirali. Torej je veliko tistih, ki so se morali boriti ali se še vedno borijo po pravnih poteh, da bi povrnili svojo začetno naložbo. Mnogi gradbeniki in nepremičninski razvijalci so bankrotirali. Cene nepremičnin so se znižale, kar je ogrozilo gradbena dela in sprožilo začetek začaranega kroga. Vse to so dejstva, ki smo jih preživeli vsi po letu 2008, neglede na lokacijo in državo nepremičnine.

Na žalost trg sledi miselnosti večine. Le tisti, ki so preventivno opravili obsežne raziskave so preživeli finančno krizo leta 2008.

Glavne žrtve finančne krize so bile:

  1. Kupci, ki se niso spoznali na vlaganje v nepremičnine
  2. Preveč čustveni kupci, ki so dovolili, da jih zanese njihov neracionalen instinkt

Pozor: banke so prav tako odigrale pomembno vlogo pri sprožitvi teh dogodkov leta 2008. Z razbremenitvijo svojih posojilnih politik so potisnile povpraševanje po znižanju cen nepremičnin. Od takrat je Dubai Land Department (DLD) spodbudil vlagatelje k ponovnemu zaupanju in poskušal razširiti trg z uvedbo predpisov, namenjenih reševanju cenovnih špekulacij in omejevanju tveganj, ki izhajajo iz off-plan investicij.

Kriza je minila in vstopili smo v novo zgodovinsko obdobje. Odločili smo se napisati ta članek, ker se mnogi potencialni vlagatelji še vedno upravičeno bojijo tega, kar se je zgodilo leta 2008. Ta odnos, čeprav je razumljiv, ima stranski učinek – izguba pomembnih naložbenih priložnosti. Pojasnimo nekaj stvari. Po tem, kar sem pravkar povedal, se zdi, da je off-plan investicijski trg danes popolnoma spremenjen. Zato se morate seznaniti z novimi lastnostmi, ki so jih uvedli, preden se lotite posla. Vlaganje v off-plan premoženje zahteva natančno pozornost.

    1.  Ne dovolite si, da ste naključno vodeni.
    2. Poskusite ne slediti  “čredi”.
    3. V negotovih časih in negotovih okoliščinah ne bi smeli poslušati nasvetov večine.

Če storite vse pravilno, bi lahko bila vaša naložba v nepremičnino, ki še ni bila zgrajena (ali je v gradnji), zelo donosna.

Zakaj kupiti off-plan nepremičnino?

Postati del novega gradbenega trga lahko ima veliko prednosti.

  1. Ta sektor omogoča vlaganje manjšega kapitala: nakup nepremičnine, ki je še vedno v fazi gradnje stane v povprečju 10-30% manj od že dokončanega premoženja. To vam bo omogočilo višje donose v primeru apreciacije vrednosti nepremičnine.
  2. Omogoča vam, da upravljate svoje finance, saj se lahko pridobijo odloženi plačilni pogoji že s strani izvajalca in vam zato ni treba vlagati prošnje za bančno posojilo za financiranje nakupa nepremičnine.
  3. To vam omogoča, da investirate v nepremičnine na pasivni način, brez prekomernega sodelovanja, še posebej, če nameravate prodati svojo naložbo, preden je gradnja zaključena.
  4. V nekaterih posebnih primerih vam omogoča, da povečate donos najemnin.Toda seveda ni vedno vse rožnato. Zelo pomembno je narediti potrebne raziskave in poglobitve pred investiranjem tudi enega samega evra v trg poln pasti.

 

Kako oceniti off-plan nepremičnino?

Ljudje ponavadi izbirajo nepremičnine v katere bodo vlagali v skladu s priporočili znancev ali s strani agenta. Na nastajajočem trgu, kot je dubajski,  je glavni način s katerim ocenjujemo nepremičninska poslovanja “od ust do ust”, ki je pogosto več kot dovolj za prepričanje kupca k vlaganju v določeno nepremičnino. Faza vrednotenja off-plan nepremičnine v katero se namerava vlagati ni nekaj, kar lahko vzamemo zlahka in samoumevno in zagotovo ne bi smeli zaključevati poslov na podlagi navadnih govoric (običajno nerealnih, saj po navadi prihajajo večinoma od oseb, ki nikoli niso vložile enega centa iz svojega žepa).

Obstajajo še zlasti nekatere točke v katere bi se morali poglobiti:

  1. Ocenitev skupnosti/lokacije, v katero boste vlagali.
  2. Ocenitev Master Developer-ja (gradbeno podjetje).
  3. Ocenitev razvijalca, odgovornega za projekt.
  4. Ocenitev projekta, svojega plačilnega načrta ter finančni položaj.

Ocenitev skupnosti, v katero boste vlagali.

Najprej je potrebno upoštevati prvo pravilo trga nepremičnin: lokacija, lokacija, lokacija!

Vsaka skupnost ima lastne gonilne sile povpraševanja, posebno upravljanje dobavnih verig, lastne razvojne stopnje, svoje storitve in načrtovane infrastrukturne projekte.
Najbolj prepoznavne in pomembne skupnosti niso vedno merilo za boljši donos vlagatelja, enako velja za nepremičnine, ki se prodajajo po dostopnih cenah. Pred vlaganjem je potrebno biti dobro obveščen o splošnemu kazalcu cen in gibanju najemnin ciljnega oziroma “našega” območja, skupnosti. Poleg tega je bistvenega pomena preveriti nepremičninski cikel, da bi pravočasno ugotovili ali je pravi čas za vlaganje v to vrsto dejavnosti ali ne. Če nameravate vložiti v off-plan nepremičnino za ustvarjanje dohodka od najemnine (ko bo gradnja končana), boste morali natančno oceniti infrastrukturo in storitve, ki jih skupnost v kateri se nepremičnina nahaja, lahko ponudi prihodnjim najemnikom. Na primer, v skupnostih kot je Liwan (Queue Point) so cene nepremičnin, ki so še v izgradnji, dostopne vlagateljem, po drugi strani pa skupnost še ne more nuditi zadostnih storitev, kot so različne trgovine (nakupovalni center je še v izgradnji), šole, zdravstvene usluge in lokacijo, ki ustreza povprečnim pričakovanjem (pokrajina je še vedno precej sterilna). Ti dejavniki imajo seveda negativne učinke na dobiček investitorja, saj ima lahko težave pri privabljanju najemnikov. Edini pozitivni vidik zadeve je, da se bo s postopnim razvojem skupnosti, donos vlagateljev pomnoževal s pomnoževanjem lastnosti. Po drugi strani bi lahko druge skupnosti privabile vlagatelje za prihodnje infrastrukturne projekte. Na primer, Dubai Roads and Transport Authority (RTA) je napovedala svojo namero, da pospeši projekt razširitve rdeče linije dubajskega metroja (v vrednosti 1,36 milijarde dolarjev) z namenom, da bi ustvarili povezavo z Expo (Dubai World Center). Podaljšanje podzemlja bo posredno vplivalo tudi na druge skupnosti, kot so Discovery Gardens, Al Furjan, IMPZ, Green Community Village in Dubai Investments Park, ki bodo imeli koristi od projekta, zato si prizadevajo za naložbene priložnosti na njihovem območju. Istočasno je bila na drugi strani mesta sprejeta odločitev, da se zelena linija podzemne železnice podaljša za 20,6 km vključno z 11 postajami (pod zemljo in na površini) med obstoječimi postajami Al Jaddaf in Academic City. Ta projekt bo prinesel pomembne koristi za urbani razvoj, kot so industrijska cona Ras Al Khor (MBR City), International City in Dubai Silicon Oasis. Mesto se vidno širi in lokacije, kjer se razvijajo nove infrastrukture, so tiste, v katerih bo najverjetneje prišlo do apreciacija nepremičnin.

Ocenitev Master Developer-ja

Dubajska vlada izvaja vse potrebne preglede, preden prepusti celotno skupnost v roke Master Developer-ja ali glavnega razvijalca. Moramo upoštevati dejstvo, da Master Developerji niso odporni na neuspeh. Ko Master Developerji naredijo napako, je ta napaka ogromna! Kot primer bi lahko izpostavili projekt Golf City. Ta projekt se je začel leta 2005 s pričakovanim datumom zaključka leta 2009. Osnovna ideja za Golf City je bila oživeti skupnost čigar življenje se je vrtelo okoli golf igrišča, z več kot 700 predvidevanimi hišami. Junija 2014 je bil projekt še v izgradnji s samo eno dokončano gradnjo: igrišče za golf, ki še ni bilo v obratovanju. Master Developer je odgovoren za razvoj celotne skupnosti in ne nujno za projekt, ki nas zanima. Zato je ključnega pomena oceniti način delovanja Master Developer-ja za izboljšanje storitev in infrastruktur skupnosti, v kateri se bo nahajala tudi naša lastnina. Nekateri Master Developerji, kot je Nakheel, so presegli vsa pričakovanja, saj si nenehno prizadevajo za izboljšanje storitev v skupnosti. Na primer, Nakheel je nedavno uvedel vrsto kolesarskih poti z namenom povezovanja različnih skupnosti. Še en primer dobrega Master Developerja je zagotovo v Dubaj South-u. Master Developer, ki je v lasti dubajske vlade, usklajuje gradnjo prostorov za paviljone za Expo 2020 z razširjanjem linije podzemne železnice in vodenjem gradnje na tisoče domov, pisarn in trgovin v okolici mednarodnega letališča Al-Maktoum. Razni projekti bodo izvajani z upravljanjem elitnih razvijalcev, kot sta Emaar in DAMAC.

Najtežji del pa pride po vrednotenju Master Developer-ja. Naloga Master Developerja je dejansko oceniti in sčasoma odobriti vse razvijalce, ki bodo pozvani k sodelovanju pri glavnem projektu. Predstavljajte si odnos med direktorjem in zaposlenim v podjetju: Master Developer je “direktor”, medtem ko so razvijalci zaposleni. Kratkoviden direktor bo sčasoma vodil projekt v neuspeh, to se bo zgodilo tudi, če se bodo zaposleni v podjetju izkazali za nesposobne. Izkušnje razvijalca so dejavnik, ki ga je treba oceniti pri odločanju za nakup off-plan nepremičnine. Ko kupimo off-plan premoženje, dejansko kupujemo obljubo, da nam bo nepremičnina dejansko izročena. Kot vemo, obljube ne upoštevajo vedno vsi; tudi ko jih, ne odražajo vedno naših pričakovanj (na primer glede ročnosti in kakovosti gradnje).

Zato kot profesionalni vlagatelj vedno opravite obsežne raziskave o razvijalcu projekta, ki vas zanima. Pred začetkom gradnje preverite kakovost že dobavljenih enot in čas dobave, ki je bil naveden.

  1. Ali je razvijalec pravočasno predal nepremičnino?
  2. Ali se je razvijalec lahko držal standardov kakovosti, ki jih je obljubil?

Če je odgovor na vsaj eno od teh dveh vprašanj “ne”, predlagamo, da še enkrat premislite o svoji odločitvi.

Kakšnim izgradnjam se je v glavnem posvečal razvijalec v preteklosti? V kolikor je razvijalec v preteklosti gradil objekte nižjega in srednjega cenovnega razreda, ne gre pričakovati, da vam bo zmožen dostaviti luksuzne domove. Tudi če bi bilo tako, bo končni rezultat redko izpolnjeval prvotno obljubljene kakovostne standarde. Še ena točka, ki jo je potrebno upoštevati, je kakovost storitev, ponujenih v prvem letu delovanja. V prvem letu po izgradnji in dostavi nepremičnine, je še vedno razvijalec odgovoren za morebitne težave in napake pri vzdrževanju in delovanju. Zato preverite ali je razvijalec v svojih prejšnjih projektih bil pripravljen prevzeti te težave in na kakšen način se je soočal z njimi. Še eno priporočilo: izogibajte se razvijalcem brez dokazanih izkušenj, tudi če so njihove ponudbe zelo privlačne.

Ocenite sami projekt

Po oceni lokacije, Master Developerja in razvijalca projekta, je prišel čas, da se oceni izbrani projekt.

Potrjevanje pravnih vprašanj

  1. Ali je nepremičninski projekt registriran pri RERA (Real Estate Regulatory Agency)?
  2. Ali obstaja račun za garancijske depozite? Katera je številka računa in ime prodajnega zastopnika?
  3. V kateri fazi je dokončanja projekta in upoštevanja pričakovanega datuma predaje trgu?
  4. Ali je razvijalec registriran pri RERA? Je razvijalec tudi lastnik stavbnega zemljišča ali obstaja dogovor med lastnikom zemljišč in razvijalcem?
  5. Ali je razvijalec pridobil vsa potrebna dovoljenja in odobritve za prodajo off-plan enot iz strani DLD in RERA?

Ali je to dober projekt?

Po preverjanju vseh pravnih vprašanj se za trenutek ustavite in razmislite: »Ali je to dober projekt?«. Reči si:  “počakajmo, da bo dokončan in potem bomo videli” ni nikoli dobra ideja. Poskrbite, da bo projekt zapolnil določeno tržno vrzel in ne oklevajte eksplicitno vprašati ali bo prišlo do ustreznega povpraševanja po zaključku gradnje. Če želiš vlagati v off-plan nepremičninski trg, moraš napovedati povpraševanje in se takoj odzvati nanj.

Ali plačujem pretirano ceno za nakup mojega off-plan premoženja?

Točno kot bi naredili z že zgrajeno stavbo, morate tudi v tem primeru oceniti trenutno tržno vrednost vaše naložbe in se vprašati kakšna je povprečna cena off-plan nepremičnine, kot je ta, ki jo načrtujemo kupiti na sedanjem trgu in kakšen popust sem dobil na ceno (če sploh)?

Primerjalna analiza trga (s cenami podobnih nepremičnin), ki je podrobno opisana spodaj, je namenjena določitvi trenutne tržne vrednosti nepremičnine:

  1. Ugotoviti primerljive ali podobne nepremičnine (podobne po velikosti, tlorisu, številu spalnic, kopalnic, storitvah, nadstropju in pogledu), ki so bili nedavno prodani v istem območju ali v isti stavbi.
  2. Prilagoditi prodajno ceno off-plan nepremičnine tako, da primerjate vsako posamezno lastnost (tako pozitivne kot negativne) sredstev z lastnostmi premoženja, ki je predmet primerjave. S to podrobno in sistematično primerjavo bo mogoče prilagoditi ceno na podlagi razlik med off-plan nepremičninami, ki se jih želi kupiti in primerljivimi nepremičninami, ki so se nedavno prodale v isti skupnosti.
  3. Oceniti tržno vrednost nepremičnine na podlagi prilagojene prodajne cene s primerjavo primerljivih nepremičnin.
  4. Imeti dostop do podatkov iz prejšnjih poslovanj s podobnimi nepremičninami ali nepremičninami v isti zgradbi.

Opomba: ta pristop se lahko uporablja le v omejenem obsegu, saj bolj kot je off-limit projekt edinstven, težje bo določiti primerljive lastnosti.

Na splošno lahko predlagamo, da poiščete off-plan projekte, ki imajo znižano ceno za vsaj 20% v primerjavi s svojo tržno vrednostjo in se pogajate o nadaljnjem 10% znižanju  prodajne cene. Upoštevajte, da boste morali plačati še 4% prodajne cene za stroške registracije nepremičnine pri Land Department zato na vsak način poskušaj dobiti popust v višini najmanj 5%.

Kaj vključuje plačilni načrt?

Na trgu trenutno obstajajo različne vrste plačilnih načrtov. Ti se gibljejo od plačilnih načrtov 80/20 do načrtov 20/80, čeprav je bila pred kratkim težnja po vključitvi plačil po dobavi (30/40/30 ali 40/30/30). Prva številka se nanaša na odstotek, ki ga kupec plača v času gradnje, druga številka na odstotek, ki se plača ob predaji in tretja številka (če sploh) odstotek, ki se plačuje po dobavi, prevzemu nepremičnine. Poleg tega obstajajo plačilni načrti z mesečnimi obroki.

Pri ocenjevanju plačilnega načrta upoštevajte, da je vezava plačil z določenimi cilji / stopnjami gradnje (odstotek plačila do zaključka določenega nadstropja gradnje) nedvomno bolj izplačljiva od postavitve datumskih terminov plačil obrokov.

Priporočam tudi, da pozorno spremljate plačilne načrte 20/80 in 30/70, ki bi na prvi pogled lahko izgledali zelo privlačni. Takšni plačilni načrti imajo finančno tveganje. Mnogi kupci mislijo, da bodo morali plačati le 20% ali 30% nakupne cene, po tem ko bo gradnja zaključena bo dovolj, da zaprosijo za posojilo in tako izpolnijo plačilo nepremičnine. Toda pogosto se zgodi, da se isti kupci nekaj let po tem znajdejo v slabšem finančnem položaju, ki jim ne omogoča, da pridobijo hipoteko ali enostavno niso več pripravljeni, da bi se še dodatno zadolževali pri finančnih institucijah. Posledično bodo kupci začeli prodajati off-plan naložbe pred potekom drugega plačilnega obroka (tj. Pred dokončanjem nepremičnine), kar bo vodilo v nižje cene projekta.

Kakšen dobiček pričakujete od naložbe?

Če ste že primerjali svojo off-plan naložbo s podobnimi naložbami, bi morali že biti v stanju oceniti dohodek iz vašega premoženja.

  • Prosite razvijalca, da vam zagotovi oceno stroškov vzdrževanja, ki jih boste morali plačevati.
  • Naredite približno oceno oz. Izračun koliko bi imeli čistega poslovnega prihodka in posledično ugotovite donosnost naložbene likvidnosti
  • Končno preverite razmerja dobičkonosnosti, kot so Return On Investment (ali ROI oziroma indeks donosa naloženega kapitala ali donosnost naložbe) in Return On Equity (ROE) (indeks donosa vloženega kapitala), da bi ocenili vašo naložbo in jo primerjali z drugimi alternativami, ki so na voljo na trgu.

Ponovno preverite kupoprodajno pogodbo –umik od pogodbe nikoli ni prepozen.

Če se vse ujema z zgoraj navedenim in si odločen, da vložiš svoj denar voff-plan projekt, ti priporočamo, da si vzameš nekaj časa, da poiščeš pravno mnenje o kupoprodajni pogodbi. Pogodba bi lahko bila potencialno minsko polje za neprevidnega kupca. Vsak dokument mora biti pred podpisom temeljito pregledan, prav tako pa bi bilo potrebno zahtevati pravno mnenje, da bi v celoti razumel svoje obveznosti. Preverite, da pogodba ne vključuje omejitev pri nadaljnji prodaji off-plan nepremičnin. Dejstvo je, da pogosto prodajne pogodbe zahtevajo od obligatornega kupca plačilo v določenem odstotku celotne kupnine (npr 40%), tako da bo razvijalec odobril ponovno prodajo nepremičnine. Poleg tega lahko nekateri razvijalci prisilijo kupca na najnižjo prodajno ceno celotnega premoženja, da ne bi ogrozili primarne prodaje, ki je na voljo.

Končne določbe

Obstaja več dejavnikov, ki jih je pobno upoštevati, če želite investirati v off-plan posel tako, kot je bilo navedeno in pojasnjeno zgoraj. Prepričajte se, da ste upoštevali vse te dejavnike, ko najdete off-plan nepremičnino za katero menite, da je za vas najprimernejša. Če potrebujete podporo, se obrnite na nas, da vam pomagamo pri izbiri off-plan posla, ki je pravi za vas.