“Če ne bo večjih motenj – kot na primer nova svetovna vojna – se bo naslednja gospodarska kriza zgodila leta 2008, 18 let po tisti iz leta 1990.’’
– Fred E. Foldvary (1997)

Zdi se, da je uničujoči val, ki je leta 2008 preplavil ameriško gospodarstvo, pravzaprav presenetil ves planet. “Finančni cunami” – izraz, ki se pogosoto uporablja, potrjuje splošno mnenje, da je nenaden dogodek povzročil to katastrofo.

V resnici je bilo mogoče spremljati profiliranje velike recesije in napovedati njen prihod s presenetljivo natančnostjo. To pa je bilo mogoče dolgo preden je izraz “Collateralized Debt Obligation” (CDO) postal del skupnega besednjaka.

V tem članku bomo skupaj ugotovili zakaj je analiza razvoja nepremičninskega trga najboljše orodje za napovedovanje prihodnjega vedenja. Analiza služi kot “alarm”, ki lahko opozori na eksplozijo nepremičninskega mehurčka. To, kar bomo razložili je metoda, ki jo lahko SMART vlagatelji uporabijo; ne le za obrambo pred grožnjami, temveč tudi za velike naložbene priložnosti.

Kvadranti nepremičninskega cikla

Med dogodki, ki jih vsako leto organiziramo po Italiji, Sloveniji in v Dubaju, posvečamo pomemben del razlagi, kaj so to nepremičninski cikli oziroma faze gospodarskih ciklov, ki jih nepremičninski trgi prehodijo.

Henry George je že leta 1867 opredelil gospodarski cikel, ki je sestavljen iz več izmenjujočih se faz, kar označuje nepremičninske trge. Njegove teorije lahko povzamemo v shemi (izpopolnjuje jo Glenn R. Mueller), ki sledi

I cicli immobiliari di Dubai - le 4 fasi

Kot je razvidno, je shema razdeljena na kvadrante, kjer vsak kvadrant predstavlja fazo, ki jo razumemo kot časovno obdobje. Oglejmo si jih po vrsti.

FAZA I: okrevanje

Vsi poznamo dejavnike, ki so značilni za recesijo: visoka brezposelnost, manjša poraba in manj vlaganja v stavbe, tovarne in opremo s strani posameznih podjetij. Cene zemljišč, ki so bistvenega pomena za to vrsto gospodarske dejavnosti, so v tej fazi na najnižji točki. To so prvi znaki okrevanja, ki je običajno pospešeno s strani vlade skozi znižanje obrestnih mer (ključna sestavina za investicije). Zaradi povečanja povpraševanja in zmanjšanja investicijskih stroškov se podjetja odločijo razširiti svoje dejavnosti. Zaposluje se več ljudi, gradijo se tovarne in kupujejo se stroji. Zviša se tudi povpraševanje po zemljiščih in stavbah, kjer se lahko izvajajo dejavnosti. Kot posledica, se stopnja prostih delovnih nepremičnin (pisarne, stavbe za komercialno, stanovanjsko rabo itd …) zmanjšuje: v prazne stavbe se naseljujejo podjetja in ljudje, ki so se odločili naseliti v prazne domove.

FAZA II: širitev

Prehod iz faze okrevanja v fazo širitve se zgodi, ko so podjetja in posamezniki kupili ali najeli večino prostorov oziroma stavb, ki so bili prej prazni. Stopnja zaposlenosti začenja dolgoročno presegati povprečno zaposlitveno linijo. Ko se število prostih in praznih stavb zmanjša, lastniki povečajo njihove cene.

I quadranti dei cicli immobiliari a Dubai - Fase 1 Ripresa - Fase 2 Espansione

Od trenutka, ko je večina stroškov vodenja nepremičnine določena, se skoraj v celoti prihodki prenesejo v dobiček. Poleg tega so posledice povečanja dobička nove naložbe: kupujejo se zemljišča ali se obnavljajo/razvijajo obstoječe in prazne nepremičnine. Glede na preproste temelje gospodarstva lahko sklepamo, da bo nova ponudba zadovoljila naraščajoče povpraševanje. To bo vodilo k znižanju cen najemnin in zemljišč. Toda kljub povečanju povpraševanja, traja gradnja novih stavb (pre)dolgo časa.Zakaj? !!!Najprej je potrebno izvesti temeljite tržne raziskave. Nato nakup zemljišča zahteva fazo pogajanj med lastnikom in kupcem. Sledi razdelitev na cone in pridobitev vseh potrebnih dovoljenj. Prav tako je potrebno pridobiti finančna sredstva za svoj projekt (kar ni enostavno za podjetje, ki prihaja iz recesije), na koncu vsega pa bo tudi gradnja stavbe trajala dolgo (v povprečju od 2 do 5 let). Ko bodo nove nepremičnine na voljo za prodajo ali najem, bo gospodarska širitev v poteku že 5 ali 7 let. V tem časovnem obdobju ni novih ponudb, poveča pa se stopnja zaposlenosti in tudi vrednost nepremičnin. Na tej točki v ciklu ni vrednost nepremičnin le zrasla v nebo, temveč bo naraščala neprekinjeno. Vlagatelji to upoštevajo pri napovedih za svoja poslovanja. Nato dosežemo to kritično točko v ciklu v kateri cena nepremičnin in zemljišč ne odraža obstoječih tržnih pogojev, temveč pričakovano rast prihodkov, ki se bo uveljavila v prihodnosti. Vlagatelji zato verjamejo, da je cena upravičena z dobičkom, ki ga bodo pridobili od naložbe.

Faza III: prekomerna ponudba

Dokler stopnja zaposlenosti dolgoročno presega povprečno zaposlitveno linijo, se bo vrednost nepremičnin in cene najemnin zviševala. Ta naraščajoči trend omogoča vlagateljem večje prihodke in nadaljevanje z novimi gradnjami. Do tega dogodka pride tako v fazi širitve, kot v tisti, ki se imenuje hyper supply (tj. v fazi, v kateri je ponudba prekomerna glede na povpraševanje).

Fase di espansione e Fase di offerta eccessiva

Prehod iz faze širitve v fazo prekomerne ponudbe, zaznamuje prvi kazalnik krize: povečanje števila praznih ali neprodanih zgradb.
Do tega pride, ko so novogradnje (tiste novogradnje, katere smo omenjali v prejšnjih odstavkih, za katere so bila potrebna leta priprav in izgradnje) pripravljene za predajo na trg. Od trenutka ko stopnja zaposlenosti presega povprečno dolgoročno stopnjo zaposlenosti, cene novogradenj še vedno rastejo, toda počasneje – zelo lahko pride do krize v nepremičninskem sektorju. In kar se bo zgodilo v nadaljevanju, bo določilo stopnjo nevarnosti naslednje recesije.

SMART investitor bi moral prenehati z vlaganjem takrat, ko je opazil preobrat trenda pri stopnji rasti vrednosti nepremičnin. Vendar pa večina vlagateljev še naprej vlaga, saj so navdušeni nad prihodki.

Faza IV: recesija

Prehod iz faze, za katero je značilna prekomerna ponudba, v recesijsko fazo zaznamuje kazalnik krize drugega cikla: stopnja zaposlenosti dolgoročno pade pod povprečje. Ne gradijo se več nove stavbe vendar se projekti, ki so se začeli v prejšnji fazi, izpeljeljo do konca. To vodi do presežka razpoložljivih stavb, ki presega povpraševanje in posledično pripelje do drastičnega znižanja stopnje zaposlenosti. Vrednost stavb in najemnina se zmanjša, zato bo dohodek a lastnika nižji.

Offerta eccessiva - boom - bolla immobiliare dubai

Na koncu morajo vlagatelji biti pozorni na tretji kazalnik krize – višanje obrestnih mer. Splošno zvišanje cen, ki je zaznamovalo fazo širitve in fazo pretirane ponudbe v primerjavi s povpraševanjem, bo prej ali slej prisililo centralne banke, k zvišanju obrestnih mer za boj proti inflaciji. Dobra novica je, da bo to preprečilo vlagateljem gradnjo novih stavb, ki bi ostale prazne/neprodane, saj bodo obrestne mere tako visoke, da bodo novi gradbeni projekti ekonomsko neuresničljivi. Slaba novica je, da bo za projekte, ki so se začeli sredi razcveta, prepozno. Po zmanjšanju stopnje zaposlenosti, izgube vrednosti nepremičnin (s tem nižji prihodki) in povečanju obrestnih mer (težki fiksni stroški), je očitno, da so bili dobički lastnikov nepremičnin ogroženi zaradi investicije v napačnem času. Iz krize največjega gonilnega motorja gospodarske rasti  – nepremičninskega trga  –  izhajajo še druge, resnejše težave. Poskusite pomisliti na dejstvo, da lahko kriza v nepremičninskem sektorju močno vpliva na gospodarstvo kot celoto, kar pa vodi k nadaljnjemu propadu nepremičninskega trga.

Trajanje in pogostost nepremičninskega cikla

Verjetno najbolj presenetljiv vidik cikla, ki označuje nepremičninski trg, ni njegova neizogibnost,pač pa njegova rednost. Ekonomist Homer Hoyt je med podrobnim študijem o Chicagu in najširših ameriških nepremičninskih trgih ugotovil, da je ta cikel, ki se je začel v 19. stoletju, sledil svoji poti tako, da se je redno ponavljal v 18-letnih ciklusih.

Cicli immobiliari storici

Z le dvema izjemama (obdobje druge svetovne vojne in leta 1979, ki je zabeležilo podvojitev obrestnih mer s strani zvezne rezerve) je cikel ohranil svojo rednost tudi v desetletjih po študiju, ki ga je izvedel Hoyt.

Na kateri točki smo v nepremičninskem ciklu danes?

Najprej – ponavljamo dejstvo – Velike recesije ni povzročil nepričakovan dogodek. Tisti, ki so se poglobili v študij nepremičninskega cikla lahko razumejo kako se je recesija dejansko zgodila v točno  načrtovanem časovnem obdobju. Recesija je bila boleča, vendar je začela nov nepremičninski cikel. Danes je večina nepremičninskih trgov v fazi okrevanja/širitve. Drugi pa so, kot vidite iz stavb v gradnji,  že vstopili v naslednjo fazo ( “Hyper supply’’ ali ‘’prekomerno ponudbo”).

Tisti, ki so temeljito preučili razloge za finančno krizo v letu 2008, bodo verjetno že zaskrbljeni zaradi naslednje krize na področju nepremičnin. Če pa imajo George, Harrison in Foldvary prav, nam ni treba skrbeti do naslednjega vrhunca, ki bo potekal okoli leta 2024.

Od zdaj naprej bo , razen občasnih upočasnitev in neizogibnih zastojev, nepremičninski sektor po vsej verjetnosti, užival dolgo obdobje širitve in blaginje v prihodnjih letih.

In Dubaj?

Dubajski emirat je že presegel faze prekomerne ponudbe (Hyper Supply), ki se je začela z vpadom cen nafte v letu 2015 in danes se nahaja blizu konca faze recesije;  pričakovanja so, da  se bo nepremičninski recesijski cikel prekinil v letu 2019, ko naj bi vstopil v fazo okrevanja. Tisti, ki so pozorno prebrali, kar smo napisali zgoraj, bodo že uganili, v kakšni situaciji smo se znašli. V tem trenutku se je sprožil cikel, ki vodi do konca recesijske faze, kar pomeni, da so cene še vedno zelo nizke, vendar pa se bodo znatno povečale. Posledično ima lahko SMART investitor veliko konkurenčno prednost in razume, ali je to pravi čas za vlaganje.