Investirati v nepremičnine v Dubaju

Mesto Dubaj je pravi simbol razkošja, bogastva in elegance. Z več kot 2 milijona prebivalcev je eden od razlogov, ki ga naredijo za enega izmed najbolj priljubljenih destinacij Perzijskega zaliva. Znan po svojih nebotičnikih rekordnih višin – eden od teh je tudi impresivni in slavni Burj Khalifa (828 metrov) – znan po svojih nakupovalnih središčih in luksuznih hotelih. Dubaj je obkrožen z eksotično in nenavadno pokrajino, ki ga naredi še bolj elegantnega in ekskluzivnega. Dubaj je drugi največji arabski Emirat; v hrbet gleda zgolj Abu Dhabiju. To mesto se lahko pohvali z zavidljivo razvitimi povezavami s celim svetom. Kolektivna miselnost je skozi leta ustvarjala prepričanje, da je Dubaj svet, ki je namenjen le privilegiranim. Nasprotno, to je resnična možnost za vse tiste, ki iščejo pomembne priložnosti za doseganje svojih ciljev.

Danes je Dubaj destinacija, ki privlači pozornost ne le tujih investitorjev, temveč tudi tujih trgov. Razlogi so številni. Glavni razlog, ki sproži razpravo je, da je resnično težko imeti vsa koristna orodja za razumevanje tega, če se naložbe v emiratske nepremičnine splačajo. Različni viri obravnavajo samo teme, ki se nanašajo na njihov sektor in potrebno je priznati, da so informacije pogosto delno, če ne popolnoma napačne. V tem članku bomo to temo obravnavali z vsakega vidika, da bi dobili splošen okvir, ki prehaja skozi vse vidike, ki so koristni pri ocenjevanju nepremičninske naložbe v dubajskem emiratu.

Začnimo s tem, kar je povzetek glavnih točk, ki danes spodbujajo investitorje 140 različnih narodnosti, da vlagajo v dubajske nepremičnine. Vsaka od spodaj navedenih postavk se odcepi v različne vidike, ki skupaj ustvarjajo zmagovalno sinergijo.

Razdelili smo razloge, zaradi katerih je danes vlaganje v nepremičnine v Dubaju izjemna priložnost, na 10 makro področij:

 

Strateški geografski položaj, rastoče gospodarstvo, cvetoč turizem, varnost, stabilna valuta, zasidrana na dolar (USD)

Ta točka je še posebej pomembna, saj poudarja element, ki je bistven za uspeh Dubaja, in sicer njegov strateški geografski položaj.posizione geografica strategica.

Kje se nahaja Dubaj?

Dubaj je idealno postavljen na točki stičišča med zahodnimi in azijskimi trgi: v krogu 8 ur leta povezuje 6 milijard ljudi. Posledično je v preteklih letih postalo strateško pristanišče in če upoštevamo freezones kot poslovne gonilnike, je Dubaj točka, kjer lahko podjetja dejansko dostopajo do celega sveta (HUB). Ni naključje, da je pristanišče Jebel Ali v nekaj mesecih preseglo obseg pretovorov pristanišča Hong Kong, ki je, kot vsi vemo bil zapisan v zgodovini kot največje pristanišče. Nenazadnje ne smemo pozabiti, da se lahko iz Dubaja dostopa do glavnih avtocest, ki prečkajo celoten Arabski polotok.

Dandanes malo ljudi ve, da ima dubajski emirat edinstveno značilnost v zvezni skupini: edini je med sedmimi emirati, ki ima 70% BDP iz sektorjev, ki niso fosilna goriva. To pomeni, da je le majhen del gospodarskega sistema odvisen od nihanj cen nafte na trgu in to ga naredi bolj stabilnega. Z gospodarstvom, za katero je značilna stalna rast (zadnji porast BDP je v letu 2017 znašal +2,8% v primerjavi z letom 2016), po podatkih Mednarodnega denarnega sklada v Dubaju ni znakov upočasnitve. Glede na vrsto dejavnikov, ki vplivajo na ta razvoj, je mogoče sklepati, da tržno vrednost nepremičnin v Dubaju spodbujajo pozitivne socialno-ekonomske spremenljivke, kot so nenehen migracijski tok, širitev zaposlitvenega trga, hiter infrastrukturni razvoj, povečanje turizma in maloprodajnega sektorja, ki znatno povečajo privlačnost in predvsem donosnost nepremičnin. Poleg tega je dubajski javni dolg zelo nizek: okrog 15% BDP.

Cvetoči turizem (Hotels & Hotel Apartments): podatki turističnega toka v Dubaju so jasni – rast v zadnjih letih je bila konstantna. Glavni učinek je visoka stopnja zaposlenosti v gostinskem sektorju, v odstotkih, ki presegajo 80%. V pričakovanju naraščajočega povpraševanja, zlasti glede na leto 2020, v katerem se bo običajno število obiskovalcev dvignilo za 25 milijonov, se odpira veliko novih lokacij za izgradnjo novih hotelskih objektov.

Povpraševanje je visoko tako za hotele, kot za hotelske apartmaje, vse najpomembnejše analitične agencije na svetu pa se strinjajo, da bo stopnja zaposlenosti, kljub novim ponudbam, naprej rasla. Za vlagatelje je ta situacija zelo pomembna priložnost, saj združuje dva elementa, ki omogočata znatno donosnost naložbe.
Prvi se nanaša na nakupno ceno: večina projektov je v fazi projektiranja ali v gradnji, zato je nakup prostorov v hotelih ali hotelskih apartmajih v mnogih primerih vezan na off-plan formulo, ki ponuja cene daleč pod tržno vrednostjo, ki jo bo gradbena stavba pridobila, ko bo končana in bo začela obratovati.
Drugi element se nanaša na donos: takšne visoke stopnje zasedenosti zagotavljajo zelo visok dobiček, ker nepremičnina “obratuje” celo leto. Ne pozabite, da se bo leta 2020 cena na noč znatno povečala.

Življenje in vlaganje v varnost, še ena prednostna točka Dubaja. ZAE je druga najbolj varna država na svetu po Finski, s stopnjo kriminala, manjšo od 4%. Tudi gledenepremičninskega trga so transakcije, kapital in naložbe zajamčeni s strani vladnih agencij, ki spremljajo in urejajo nepremičninski trg in s tem popolnoma znižujejo stopnjo tveganja za vlagatelje. Drugi vidik absolutnega pomena je, da se dubajski emirat ne nahaja v območju naravnih nesreč. Ta element je z vidika nepremičninskih naložb zelo pomemben, saj zagotavlja doslednost donosov, dovolj je le zamisliti izgubo donosov za vlagatelje, ki so investirali, na primer v tropsko območje, kadar klimatski dogodek povsem zmanjša pretok turistov poleg ogromnih škod na infrastrukturah.

Gospodarski podatki so temeljnega pomena, saj vlaganje v tujo lastnino pomeni vlaganje v celotno gospodarstvo države.

Stabilna valuta zasidrana za ameriški dolar: lokalna valuta je AED (dirham) in ima pomembno značilnost, da je še vedno zasidrana na dolar s fiksnim razmerjem 3,77 (1 $ = 3,67 aed). Zaradi tega je popolnoma stabilna in ni predmet nepričakovanih nihanj. Posledično, vlaganje v nepremičnine v Dubaju postane tudi pomembna priložnost za razlikovanje vašega portfolia z drugo valuto, s čimer zmanjšate možnosti za izgubo vrednosti. Kar poganja trg nepremičnin v Dubaju so pozitivne socialno-ekonomske spremenljivke. Vsi ti elementi omogočajo, da je dubajski nepremičninski trg zelo privlačen za vlagatelje in hkrati dobičkonosen glede na mednarodno povprečje.

FREE ZONES

Freezones (ustanovljene leta 1985 z gradnjo Jebel Ali Free Zone), zahvaljujoč njim, tuji podjetniki lahko na zelo hiter in enostaven način začnejo poslovni v Dubaju. Dejansko je več kot 100 od 500 podjetij iz Fortune 500 (med katerimi so velikani Microsoft, IBM in Tesla), že prisotnih v Emiratu. Več podjetij pomeni večjo in naraščajočo potrebo po nepremičninah za namestitev zaposlenih in menadžerjev. Pogoji, ki so privedli do te situacije, sovpadajo z edinstvenimi značilnostmi Freezones:

  • Nizki stroški odpiranja
  • Poenostavljena birokracija
  • Možnost vložitve vloge za Visa Resident (dovoljenje za prebivanje za rezidente)
  • 100% tujega lastništva podjetij
  • brez davkov na dohodek pravnih oseb
  • brez davkov na dohodek fizičnih oseb
  • Brez uvoznega davka
  • Možnost povratka 100% kapitala

Prav davki so merilo, ki so v zadnjih letih najbolj spodbudili tuje naložbe. Če želite razumeti kako, vzemite majhen primer: predstavljajte si nepremičnino, vredno 500.000$. V Londonu lahko pričakujete dodatni strošek v višini 11.650 dolarjev za davek ob prenosu lastninske pravice na nepremičnini, medtem ko je v Hongkongu ta strošek približno 75.100 dolarjev. Če kupite podobno nepremičnino v Dubaju, ni dodatnihdajatev (razen 4% RERA-registration fee, vendar se ta dajatev plačuje samo ob prvem nakupu novozgrajene nepremičnine. Ob kasnejših transakcijah z nepremičnino torej ni dodatnih davkov)

Pri vlaganju v luksuzno nepremičnino, je verjetno ena od prvih stvari, o katerih treba razmisliti, kje kupiti. Lokacija je v resnici ena od odločilnih dejavnikov za uspeh naložbe, vendar – kot je prikazano na infografu –  lahko ima velik vpliv tudi to, koliko prostora si lahko privoščite. Tisti, ki bi se odločili za vložek v nepremičnino v Monaku lahko pričakujejo mnogo nižji donos naložbe (ROI). Zamilijon evrov si lahko privoščite le 16 kvadratnih metrov in mnenja smo, da najemnik ni pripravljen plačevati več kot 500 € na mesec za 16 kvadratnih metrov (ROI = 0,6%)

Bistveno boljša in bolj donosna je torej investicija v nepremičnino velikosti cca.140 m2 v Dubaju (stanovanje), z povprečnim donosom okoli 6% neto, kar nanese + 900% v primerjavi z Monte Carlom.

Dubai o Monaco / Montecarlo ?

Donos nepremičninskih naložb v srednja in majhna stanovanja znaša med 5,7% in 7,21%. Za primerjavo, donosi za iste nepremičnine v Hongkongu, 2,82%, v Indiji 2,22%, Singapurju 2,83%. Zato investitorji iz Indije, Pakistana in Združenega kraljestva, ZDA in Nemčije vsako leto investirajo približno 20 milijard AED v Dubajski nepremičninski trg.

Glede Global Property Guide-a je Dubaj nenavaden model, saj so na splošno v drugih velikih mestih manjši apartmaji sorazmerno dražji.

Dubajski nepremičninski trg je zelo likviden (za razliko od sektorja za katerega je značilen daljši čas prodaje in težave pri transakcijah, ki jih povzročajo birokratske zamude) in vam omogoča nakup različnih vrst nepremičnin po relativno dostopnih cenah v primerjavi z drugimi razkošnimi destinacijami. To je posledica zaveze vlade in drugih javnih organov, ki so odprli sektor za tuje vlagatelje s številnimi spobudami, ki so privedle do razvoja teh zelo ugodnih pogojev. Ti pogoji so pripeljali do pomembne in stabilne širitve trga: v letu 2017 je bilo 39.480 tujih investitorjev, ki so se odločili za naložbe v nepremičnine v Dubaju, leta 2016 pa 28.000.

Močna apreciacija kapitala (povečanje vrednosti nepremičnine v daljšem časovnem obdobju)

Danes vlaganje v nepremičnine v Dubaju pomeni zagotavljanje pomembne apreciacije investiranega kapitala. Pravzaprav v tem določenem trenutku obstajata dva ključna dejavnika, ki bosta v kratkem močno vplivala na zvišanje vrednosti nepremičnin. Prvi je fiziološki in sledi dinamiki nepremičninskih ciklov. Dubajski emirat je trenutno na koncu recesijske faze, za katero so značilne nizke in dostopne cene. Kmalu bomo vstopili v fazo širitve, kar pomeni povečano povpraševanje in relativno povišanje cen. Drugi element je posledica zunanjih dogodkov, predvsem World Expo. World Expo 2020, ki mu sledi 50-obletnica ustanovitve ZAE v  letu 2021 in svetovno nogometno prvenstvo v Katarju leta 2022 bodo močne gonilne sile rasti cen.
Če povzamemo, bomo v kratkem videli pozitivno krivuljo cikla nepremičnin, ki so jo povzročili vplivi mednarodnih dogodkov. Splošna apreciacija, bo po vsej verjetnosti med 15% in 30% v 5 letih.

Hiter in enostaven dostop do posojil in hipotek (možnosti financiranja)

Eden od ključnih vidikov, ki spodbuja investitorje iz celega sveta za nepremičninska vlaganja v Dubaju, je predispozicija kreditnih institucij-bank, ki modobravajo hipotekarna posojila za nakup nepremičnin. To je delno določeno s strani močne likvidnosti bank in po drugi strani zaradi strogih zakonov, ki spremljajo varstvo kreditov v nepremičninskem sektorju. Pravzaprav je dostop do financiranja zelo preprost in predvsem hiter, za razliko od evropskih držav, kjer je praksa pogosto dolga in zapletena.

Zlasti banke ponujajo zanimive prednosti tujim vlagateljem nerezidentom, ki nameravajo kupiti naložbene nepremičnine ali drugi dom v Emiratu, med glavnimi so:

  • Do 50% vrednosti nepremičnine
  • Enostaven dostop do posojil do 1 milijona AED
  • Hipoteke do 25 let
  • Konkurenčne obrestne mere
  • Posojila za zaposlene in samozaposlene

Dokumenti, potrebni za oddajo vloge za posojilo so le obrazec zahtevka, potni list in bančni račun.

 

Odprta miselnost vlade (poslovno usmerjena) in infrastruktura svetovnega razreda

Inovativna in poslovno usmerjena politika ter infrastruktura svetovnega razreda, izpolnjujejo odprtost trgov za tuje kapitale in vlagatelje. Poenostavljena birokracija tako v javnem kot v zasebnem sektorju igrata temeljno vlogo pri privlačnosti emirata v očeh tujih vlagateljev, ki si želijo vložiti v nepremičnine v Dubaju. Razvoj infrastrukture nenehno spodbuja ustanavljanje tujih podjetij in dejavnosti, ter močno prispeva k širjenju mesta.

Agencije za zaščito in preglednost naložb (RERA in Escrow Account)

Natančen in strog sistem predpisov, ki so namenjeni zaščiti vseh oblik transakcij in pogodbenih obveznosti med prodajalcem in kupcem, ureja nepremičninski sektor v Dubaju.

Vlada se je, z razvojem hitrih in učinkovitih birokratskih sistemov za nadzor in preglednost transakcij z nepremičninami, vse bolj zavezala k odpravi vseh tveganj v sektorju, ki bi lahko ogrozili moč, predvsem pa ugled trga.

Zato sta bila v letu 2008 ustanovljena dva pomembna in temeljna upravna telesa:

RERA

Real Estate Regulatory Agency ima nalogo nadzorovati dejavnosti, povezane z nepremičninami in posredništvom le-teh. Vsa podjetja, ki želijo začeti nepremičninski posel v Dubaju, morajo najprej pridobiti odobritev RERA, preden pošljejo vlogo dubajskemu ministrstvu za gospodarski razvoj. Prav tako RERA registrira vse nepremičninske posrednike in preverja pogodbe s kupci. V primeru spora rešitev določa pritojno sodišče.

ESCROW ACCOUNT

To je nalaganje sredstev pri neodvisni instituciji, oziroma escrow agentu (poseben račun pri določenih bankah), ki zadrži prejeti znesek do dejanske izvedbe projekta. Šele ko bo s strani RERA osebja preverjeno in uradno potrjeno, da so bili spoštovani vsi pogodbeni pogoji, bo prodajalcu sproščen vplačani znesek, oziroma v primeru neizpolnitve dogovorjenih pogojev gradnje, vrnil vplačani znesek. V bistvu gre za pravni dogovor, ki strankam omogoča, da izpolnejo svoje obveznosti brez sporov. Eden ključnih momentov zakonodaje je ta, ki proizvajalcu (gradbenemu podjetju)narekuje, da pred pričetkom del in prodaje, deponira 20% vrednosti celotnega projekta gradbenih del na poseben depozitni račun.

Zahvaljujoč garancijam, ki jih ti dve službi zagotavljata, skupaj s povečanjem davka na registracijo nepremičnin iz 2% na 4%, je nepremičninski sektor v Dubaju trden in zanesljiv.

Vsi spori se vedno hitro rešijo v pristojnem sodišču in nikoli ne ostane nerešeno: v Dubaju ni mogoče ne plačati.Nepremičninski komercialni-kupoprodajni sistem je posledično hiter in dinamičen: pogajanja se vedno končajo zelo hitro, vzeti si čas za razmišljanje o eni ponudbi, v večini primerov pomeni izgubljena priložnost.

Dubai World Expo 2020

Dva glavna svetovalna podjetja za nepremičnine, JJL (Jones Lang LaSalle Inc.) in Knight Frank pričakujejo rahlo znižanje cen. Vendar pa je Moody’s Investor Service potrdil, da bo javna poraba v Dubaju za infrastrukturne namene in prihod številnih tujih naložb v prihodnjih letih pozitivno podpirala trg nepremičnin.

Zanimivo je, da cene najemnin, tako za mala kot za velika stanovanja, ne bodo reagirale na spremembe vrednosti nepremičnin, nasprotno ostale bodo zelo stabilne in s tem se bodo ohranili visoki donosi. Vsi razvijalci nepremičninskih projektov (Developer) se v zadnjem času trudijo zmanjšati stroške storitev, znižati stroške vzdrževanja in gradnje.

Zadnje, vendar morda najpomembnejše, v letu 2020 bo Dubaj gostil World Expo, ki ne bo koristil le hotelom (25.000.000 obiskovalcev), ampak bo tudi ustvaril okoli 227.000 novih delovnih mest, kar bo zagotovo imelo pozitiven vpliv na nepremičninski trg. Dogodek je glavni magnet, ki privablja tuje naložbe, saj prihaja v času, ko Dubaj doživlja stanje prosperitete in vzpona s katerim se povečujeta dobro počutje in krepitev edinstvene podobe samega mesta.

Življenjski slog (Lifestyle)

Dejavniki, ki danes vplivajo na vlagatelje pri vlaganju v nepremičnine v Dubaju, so predvsem gospodarski in finančni. Obstaja pa vidik, ki ga nekateri nehote spregledajo, je pa eden od najpomembnejših, saj na njem temelji Dubai Real Estate, to je dubajski življenjski slog, oz. Lifestyle.

Ljudje iz celega sveta iščejo dubajski lifestyle : luksuz, udobje, 24-urne storitve, zabava, družabno življenje, nakupovanje in zanimivosti,… je le nekaj primerov.

Več investitorjev kupi nepremičninske enote, da bi se preselili ali preživeli del leta v tej razkošni oazi v puščavi in tako uživajo v življenjskem slogu na najvišji ravni, v državi, ki praktično ne pozna kriminala in kaznivih dejanj.

NI DAVKA na nepremičnine, NI DAVKA na dohodek pravnih oseb, NI DAVKA na dohodek fizičnih oseb, NI DAVKA na repatriacijo 100% vloženega kapitala.

Ni potrebno skrivati dejstva, da je največja prednost za tuje investitorje v Dubaju nična davčna obremenitev. To pomeni, da ni davka za fizične osebe ali za podjetja, pravtako ne pri donosih. Poleg tega ni davkov na premoženje.

Vlagatelji lahko vrnejo, v lastno državo prenesejo vložen kapital brez plačila dodatnih davkov. To nedvomno predstavlja pomembno konkurenčno prednost pred drugimi nepremičninskimi trgi.

Edina izjema se nanaša na uvedbo 5% DDV od januarja 2018. Vendar se v zvezi z nepremičninami davek na dodano vrednost nanaša le na določene stavbe za komercialno uporabo, stanovanjske stavbe pa so izvzete.